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销售公司未告知房屋无销许 买的房过不了户咋赔
天津长安网 http://www.tjcaw.gov.cn  2018/10/31
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  刘女士与某房屋销售公司签订《底商买卖合同》一份。合同约定,刘女士购买两层结构底商一套,并付清了房款。签约时该房屋为毛坯现房状态。

  刘女士付清了全部房款之后一个多月被告知房屋无法过户。对此政府有关部门答复是该房屋无销售许可证,不符合商品房销售条件,房屋销售公司已取得该房屋产权证,房屋是经营性配套公建,使用土地为城镇住宅用地,因房地性质不一致,无法办理转移登记手续。购房时房屋销售公司并未告知刘女士该房屋的上述情况。房管部门对地产违法售房的行为进行了行政处罚。

  双方对于赔偿问题无法达成一致,房屋销售公司只同意赔偿购房款和占用刘女士房款期间的利息。刘女士认为房屋销售公司构成欺诈,依据《消费者权益保护法》(以下简称《消法》),应给予三倍赔偿。究竟孰是孰非,记者采访了法律界人士,就此事进行了讨论。

  买受人可主张惩罚性赔偿

  本案是因开发商不能履行房屋过户手续而导致违反房产交易合同的典型案件,涉及到的主要法律依据包括《消法》、《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。买受人除了可以要求开发商赔偿房产价款外,还可以要求其承担一倍房屋价款的惩罚性赔偿。

  本案中双方订立的房产交易合同无疑是《合同法》的调整范围,但根据《合同法》第113条第2款规定,经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《消法》的规定承担损害赔偿责任。首先,本案中诉争房产属于《消法》所调整的“消费品”范畴;其次,开发商在售房时并未告知刘女士该房无销售许可证,不符合商品房销售条件的情况,存在欺诈行为。因此,本案不能仅仅依据《合同法》由开发商退还房产价款和赔偿刘女士的利息损失,而应优先适用《消法》关于惩罚性赔偿的有关规定,但在赔偿金额的计算上,新修改的《消法》第55条所规定的三倍赔偿与《解释》存在差异。《解释》第9条第1款规定,出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。尽管在学界存在争议,但根据一般法服从特殊法的原则,我国司法实践更加倾向于司法解释的规定。本案中,买受人仍可以要求对方承担房产价款的一倍惩罚性赔偿。

  法院将综合裁判赔偿数额

  从法条上看,《消法》的惩罚性规则适用于纯粹的生活消费领域,而购买商品房则更多的是投资属性。况且刘女士购买的是底商,具有经营的价值,是否为生活消费不无疑问。因此,刘女士如果主张《消法》的惩罚性赔偿依据不足。但可以依据《解释》主张已付房款一倍以内的赔偿。这是因为惩罚性赔偿属于惩戒性赔偿或者报复性赔偿,是损害赔偿的特殊形式,不具有普适性,只有法律明文规定才能加以适用。其法理学根据是惩罚的力度与违法行为逃脱惩罚的概率成正比才具有妥当性:日常的生活消费,价值较小,难以形成消费者通过支付高昂诉讼成本主张权利的激励,违法者逃脱惩罚的可能性较大。因此只有加大惩罚性赔偿才能剥夺违法者侥幸获得的利益,遏制违法行为。商品房受到更多的行政管理,且买受人不会轻易放纵违法销售行为,开发商逃脱惩罚的概率几乎为零,那么惩罚的数额也就应当适当下降,有别于价值较小的生活消费,在保持对违法销售行为足够威慑的同时,也要避免对买受人形成不恰当的诱惑和激励。

  另外需要说明的是,刘女士可以主张已付房款一倍以内的赔偿,并不等于一定获得法院全部的支持,法院在具体裁判时还要考虑开发商是故意隐瞒还是对销售许可存在误解,以及刘女士是否尽到必要的审查和谨慎义务,综合评判具体的赔偿数额。

  商品房欺诈买卖 卖方应承担惩罚性赔偿

  最高人民法院于2003年4月28日发布了《解释》,其中明确规定了,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的”,可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“惩罚性赔偿”。

  我国现有的法律体系中,只有《消法》第55条明确地规定了“惩罚性赔偿”,而且主要是针对经营者提供商品或者服务有“欺诈行为”时才适用,也就是强调了行为的欺诈性。其具体条文是:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”由于房屋可以作为商品,所以对于在商品房买卖合同中对买受人提供保护时的法律适用,不仅可以适用我国《民法通则》的原则性规定、合同之债的有关规定及《合同法》的具体规定,同样也可适用《消法》。

  本案中,卖方在售房时并未告知刘女士该房无销售许可证不符合商品房销售条件的情况,存在欺诈行为,故刘女士可以依据《消法》的有关规定,要求卖方承担惩罚性赔偿。



稿源: 今晚报   编辑: 王思思
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